Ein HLM-Mietvertrag mit einer Laufzeit von drei Monaten und Verlängerungsoption wirft zunächst eine grundlegende Frage auf: Auf welcher Rechtsgrundlage beruht er tatsächlich? Die Antwort hängt weniger von der angegebenen Laufzeit ab als vom genauen rechtlichen Status der Wohnung und dem anwendbaren Vertragsregime. Ohne diese Prüfung gehen Mieter und Sozialvermieter von falschen Voraussetzungen aus.
Wohnungsstatus und Vertragsregime: Was Mieter oft nicht prüfen
Zuerst ist nicht die Laufzeitklausel, sondern die Art der Wohnung zu prüfen. Eine geförderte Wohnung, die von einer HLM-Organisation verwaltet wird, unterliegt dem französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuch (CCH). Eine mit PLI oder LLI (Wohnraum für mittlere Einkommen) finanzierte Wohnung kann hingegen – selbst wenn sie von einer HLM-Gesellschaft vergeben wird – den Bestimmungen des Gesetzes vom 6. Juli 1989 für unmöblierte Mietwohnungen unterliegen.
Dieser Unterschied ist entscheidend. Im ersten Fall richten sich Mietdauer und Kündigungsbedingungen nach den Artikeln des CCH. Im zweiten Fall gelten die allgemeinen Vorschriften mit einer Mindestlaufzeit von drei oder sechs Jahren für unmöblierte Mietwohnungen, je nachdem, ob der Vermieter eine natürliche oder juristische Person ist.
Wenn eine Organisation einen HLM-Mietvertrag über drei Monate mit Verlängerungsoption anbietet, sollte geprüft werden, ob die im Vertrag angegebene Rechtsgrundlage tatsächlich dem Status der Wohnung entspricht. Ein Vertrag, der sich bei einer Wohnung für mittlere Einkommen auf den CCH beruft – oder umgekehrt –, stützt sich auf eine falsche Rechtsgrundlage.
HLM-Mietvertrag über drei Monate mit Verlängerungsoption: Wirksamkeit und Grenzen der stillschweigenden Verlängerung
Die Formulierung „Vertrag mit einer Laufzeit von drei Monaten, der sich stillschweigend verlängert“ begründet nicht automatisch eine Ausnahmeregelung. Eine stillschweigende Verlängerung entbindet nicht von der Einhaltung der gesetzlichen Mindestlaufzeiten. Unterliegt die Wohnung dem Gesetz von 1989, liegt ein dreimonatiger Vertrag für eine unmöblierte Mietwohnung unter der gesetzlichen Mindestlaufzeit und kann rechtlich umqualifiziert werden.
Für geförderte Wohnungen, die dem CCH unterliegen, gelten andere Regeln. Artikel L442-8-1 des CCH erlaubt in bestimmten Fällen befristete Mietverträge, etwa bei einer vorübergehenden Ersatzunterkunft, bis zum Abschluss von Bauarbeiten oder bei einer Übergangsnutzung. Außerhalb dieser abschließend festgelegten Fälle gibt es für einen dreimonatigen Mietvertrag im geförderten Sozialwohnungsbestand keine solide Rechtsgrundlage.
Häufige Verwechslung mit dem Mobilitätsmietvertrag
Der Mobilitätsmietvertrag gilt ausschließlich für möblierte Wohnungen und Mieter, die sich aus beruflichen Gründen oder zu Ausbildungszwecken vorübergehend an einem anderen Ort aufhalten. Seine Laufzeit beträgt ein bis zehn Monate, ohne Möglichkeit einer Verlängerung oder stillschweigenden Erneuerung. Ein Vertrag, der als dreimonatiger Mietvertrag mit Verlängerungsoption bezeichnet wird, kann daher nicht unter diese Regelung fallen, da sie eine Verlängerung ausdrücklich ausschließt.
Rechte von Mietern bei einem kurzfristigen HLM-Mietvertrag
Mieter, die einen dreimonatigen Mietvertrag mit Verlängerungsoption unterschreiben, behalten unabhängig vom anwendbaren Regime wesentliche Rechte. Sie mit den Rechten eines prekären Nutzers gleichzusetzen, wäre ein Fehler.
- Der Sozialvermieter kann nicht nach Ablauf jedes Dreimonatszeitraums nach Belieben kündigen. Eine Kündigung durch den Vermieter ist weiterhin an gesetzliche Gründe gebunden (Verkauf, Eigenbedarf aus berechtigtem und ernsthaftem Grund oder Pflichtverletzung des Mieters) und muss strenge Formvorschriften erfüllen – auch bei geförderten HLM-Wohnungen.
- Der Mieter kann seinerseits jederzeit unter Einhaltung der geltenden Kündigungsfrist kündigen. Bei einer unmöblierten Mietwohnung, die dem Gesetz von 1989 unterliegt, beträgt diese Frist drei Monate; in bestimmten angespannten Wohnungsmärkten oder besonderen Situationen verkürzt sie sich auf einen Monat.
- Die Miete bleibt nach den für die jeweilige Wohnraumfinanzierung geltenden Vorschriften gedeckelt (PLUS, PLAI, PLS, PLI). Die kurze Vertragslaufzeit berechtigt den Vermieter nicht dazu, die Miete häufiger anzupassen, als es der Mietpreisindex zulässt.
- Eine gegebenenfalls vereinbarte Kaution unterliegt den gesetzlichen Höchstgrenzen. Bei einer unmöblierten Mietwohnung darf sie eine Monatsmiete ohne Nebenkosten nicht übersteigen.
Unzulässige Klauseln im Vertrag erkennen
Bestimmte Klauseln in solchen kurzfristigen Mietverträgen sollten sorgfältig geprüft werden. Eine Klausel, die allein dem Vermieter das Recht einräumt, den Vertrag ohne Angabe eines Grundes nicht zu verlängern, verstößt gegen die Schutzbestimmungen zugunsten des Mieters. Ebenso ist eine Klausel, die eine automatische Kündigung ohne Kündigungsfrist zum Ende eines Dreimonatszeitraums vorsieht, rechtlich nicht haltbar, wenn die Wohnung einem Mieterschutzregime unterliegt.
Im Vertrag müssen außerdem die Wohnfläche, die Höhe der Miete und Nebenkosten, eine Beschreibung der Ausstattung sowie der Energieausweis angegeben sein. Fehlen diese Pflichtangaben, wird der Mietvertrag unabhängig von seiner Laufzeit angreifbar.
Widerspruch und Rechtsmittel bei einem unrechtmäßigen HLM-Mietvertrag
Hält ein Mieter die dreimonatige Laufzeit für unvereinbar mit den geltenden Vorschriften, stehen ihm mehrere Wege offen. Bei Streitigkeiten über die Vertragsbedingungen kann die départementale Schlichtungskommission eingeschaltet werden. Das Verfahren ist kostenlos und oft ein sinnvoller Schritt, bevor gerichtliche Maßnahmen ergriffen werden.
Die Umqualifizierung des Mietvertrags durch ein Gericht ist in der Regel die wirksamste Schutzmaßnahme. Stellt das Gericht fest, dass die dreimonatige Laufzeit unter der geltenden gesetzlichen Mindestdauer liegt, gilt der Mietvertrag als für die gesetzlich vorgeschriebene Mindestdauer geschlossen. Der Mieter erhält damit rückwirkend den entsprechenden Schutz.
Die ADIL (Départementale Agentur für Wohnrauminformation) des jeweiligen Départements ist eine verlässliche Anlaufstelle, um die Rechtmäßigkeit eines Vertrags zu prüfen. Die ADIL prüfen Mietverträge kostenlos und erkennen unzulässige Klauseln, bevor es überhaupt zu einem Rechtsstreit kommt.
Ein HLM-Mietvertrag über drei Monate mit Verlängerungsoption ist nicht grundsätzlich rechtswidrig, doch sein zulässiger Anwendungsbereich ist eng begrenzt. Den Status der Wohnung, die im Vertrag angegebene Rechtsgrundlage und die Rechtmäßigkeit der Verlängerungsklauseln zu prüfen: Diese drei Punkte reichen aus, um einen ordnungsgemäßen Vertrag von einer rechtlich fragwürdigen Konstruktion zu unterscheiden.
